Huurwoning te koop

Op dit moment huurt u een woning van Vivare. Misschien heeft u er wel eens aan gedacht om een huis te kopen. Dan hebben wij goed nieuws voor u. Vivare biedt namelijk een deel van haar huurwoningen te koop aan. Een extra mooi aanbod voor huurders van Vivare. Zij krijgen voorrang, kunnen gebruik maken van een aantrekkelijk hypotheekarrangement en Vivare neemt een deel van de koperskosten voor rekening. Bovendien ontvangen zij een gratis inspectierapport van de woning. In deze brochure leest u er meer over.
In deze brochure staat informatie over het kopen van een huurwoning. We vertellen welke woningen te koop zijn, wie kunnen kopen, welke stappen u doorloopt als u wilt kopen en welke instanties u nodig heeft als u een woning wilt kopen.

Vanaf 2008 biedt Vivare ook huurwoningen aan andere huurders dan van Vivare tegen dezelfde aantrekkelijke voorwaarden te koop aan. Voorwaarde is dat deze huurders een woning van een woningcorporatie achterlaten die onder de bovenste aftoppingsgrens ligt. De aftoppingsgrens is de maximale huur waarbij huurders bij een eerste huurtoeslagaanvraag of bij een verhuizing in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het ministerie van VROM stelt jaarlijks per 1 juli de huurgrenzen vast.

Welke woningen te koop
Vivare heeft een ‘verkoopvoorraad’ aangewezen waaruit wij woningen willen verkopen. Vaak gaat het om vrijkomende woningen, maar soms ook om woningen aan zittende huurders. Verder zijn er woningen die Vivare uit sociaal of strategisch oogpunt niet verkoopt, maar blijft verhuren.
Natuurlijk wilt u weten of de woningen in het blok waar u woont te koop zijn of komen. Als Vivare verhuurde woningen te koop gaat aanbieden in een straat, informeren wij deze zittende huurders. Gaat het om vrijkomende woningen, dan informeren wij álle huurders van het complex. Zij krijgen voorrang om er een woning te kopen.

Wie kunnen kopen
In principe kan iedereen een woning van Vivare kopen. Maar huurders van Vivare krijgen voorrang bij verkoop.  Daarbij maakt het verschil of het om een verhuurde woning of om een vrijkomende woning gaat.
Soms biedt Vivare woningen in een woonblok aan de zittende huurders te koop aan. Als zij niet willen kopen, blijven zij gewoon huren.

Ook biedt Vivare vrijkomende woningen te koop aan. Huurders in dat complex krijgen voorrang om er een woning te kopen. Daarna zijn andere huurders van Vivare aan de beurt. Wanneer er meer belangstellenden zijn voor één woning, mag de huurder met de langste woonduur als eerste kopen. De woonduur is de periode dat iemand op het huidige adres staat ingeschreven. Als er na veertien dagen geen kandidaatkoper is vanuit de huurders van Vivare,  biedt Vivare de woning op de vrije markt aan. Hierbij krijgen sociale huurders voorrang. Dit zijn huurders die een huurwoning van een woningcorporatie achterlaten die onder de bovenste aftoppingsgrens ligt. De aftoppingsgrens is de maximale huur waarbij huurders bij een eerste huurtoeslagaanvraag of bij een verhuizing in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het ministerie van VROM stelt jaarlijks per 1 juli de huurgrenzen vast.

De koopprijs
Een onafhankelijk taxateur heeft de woning getaxeerd en de koopprijs vastgesteld. Het taxatierapport ligt ter inzage bij de makelaar. Over de koopprijs kan niet worden onderhandeld.
De hoogte van de koopprijs wordt onder meer bepaald door:

• type woning
• kavelgrootte
• verbeteringen die Vivare in of aan de woning heeft aangebracht
• de grootte van de woning (m2)
• de inhoud van de woning (m3)
• de ligging van de woning. Zo is de koopprijs van een hoekwoning hoger dan die van een middenwoning. Ook het uitzicht is soms van invloed op de prijs.

Om een woning te kopen heeft u behalve de koopsom ook te maken met eenmalige, bijkomende kosten. Hieronder noemen we de bijkomende kosten:

• overdrachtskosten
• hypotheekkosten

Vivare betaalt voor huurders van Vivare de overdrachtskosten, namelijk:

• de overdrachtsbelasting (6% van de koopsom)
• de overdrachtsakte bij de notaris
• de kadasterkosten ten behoeve van de overdracht.

Vivare betaalt deze kosten ook voor mensen die een huurwoning onder de bovenste aftoppingsgrens achterlaten van een andere woningcorporatie.

Kopen van stap tot stap
Bij het kopen van een woning komt heel wat kijken. Voordat u besluit om te kopen, maar ook nadat u kiest voor kopen. Vivare zet de stappen graag voor u op een rij:  

• u bepaalt of u de koopaanbieding interessant genoeg vindt om over na te denken
• u neemt in dat geval vrijblijvend contact op met ABC Makelaars over de koopaanbieding
• u laat bij ABC Makelaars vrijblijvend een hypotheekberekening maken
• u kunt desgewenst bij een andere bank of  financier een second opinion op de hypotheekberekening laten maken
• u laat u goed adviseren over de voor- en nadelen van kopen en neemt een beslissing
• de makelaar stelt een koopcontract op met een bedenktijd en financiële ontbindende voorwaarde
• de makelaar (of andere tussenpersoon) laat een hypotheekofferte maken
• u voldoet tijdig aan alle vereisten uit uw hypotheekofferte, zodat de bank ervoor kan zorgen dat de hypotheekstukken en gelden er zijn als u de akte bij de notaris komt tekenen
• u tekent het koopcontract
• de financier kan de woning laten taxeren ten behoeve van de hypotheekofferte
• u tekent de hypotheekofferte
• de notaris maakt een overdrachtsakte (ook wel eigendoms- of transportakte genoemd)
• de notaris maakt een hypotheekakte op
• na ondertekening van de overdrachtsakte en de hypotheekakte is de woning van u.

De makelaar
Vivare heeft een overeenkomst met  ABC Makelaars die u helpt bij het maken van een keuze over kopen of blijven huren. Als u kiest voor kopen, regelt ABC Makelaars de afhandeling van de aankoop van de huurwoning. ABC Makelaars is niet de taxateur die ook de koopprijs van de woningen vaststelt; dat zou niet objectief en onafhankelijk zijn. De taxatie van de woningen gebeurt altijd door andere taxateurs.

Wat doet ABC Makelaars voor u?
De makelaar is verantwoordelijk voor de afhandeling van de verkoop en alles wat daarmee samenhangt. De makelaar informeert u onder andere over zaken als hypotheekmogelijkheden en de Nationale Hypotheekgarantie. Bij de makelaar kunt u ook inzicht krijgen in het taxatierapport, op basis waarvan de koopprijs is vastgesteld. Overigens kunt u niet onderhandelen over deze koopprijs!
Verder neemt de makelaar uw persoonlijke gegevens op en stelt namens Vivare een koopcontract voor u op. In het koopcontract wordt een ontbindende voorwaarde voor de financiering en een eventuele Nationale Hypotheekgarantie opgenomen. Als u binnen de termijn van de ontbindende voorwaarde de financiering en/of de hypotheekgarantie niet rond kunt krijgen, dan kunt u het koopcontract ontbinden. Dit blijft zonder kosten als deze ontbinding schriftelijk gebeurt vóórdat de termijn van de ontbindende voorwaarde is verstreken. U heeft hiervoor uiteraard een bewijs van uw financier nodig. Achter in de brochure vindt u de adresgegevens van ABC Makelaars.

Hypotheek
Voor de financiering van een koopwoning kunt u bij een bank of verzekeringsmaatschappij een lening afsluiten: een hypothecaire lening. Dit is een lening waarbij de woning als onderpand dient. Een hypotheek heeft veelal een rentedeel en een aflossingsdeel. De rente betaalt u als vergoeding voor het feit dat u geld ter beschikking heeft gekregen, net zoals bij een normale lening. Het aflossingsdeel betaalt u om de hypotheeksom jaarlijks kleiner te laten worden. Hoe kleiner de hypotheek, hoe geringer het bedrag aan rente dat u betaalt. Het is overigens niet verplicht om de hypotheek (helemaal) af te lossen. Dit hangt af van de hypotheekvorm.

Er zijn vele hypotheekvormen, zoals aflossingsvrije hypotheek, spaarhypotheek, beleggingshypotheek of annuïteitenhypotheek. Ook zijn combinaties mogelijk. ABC Makelaars kan u hierover alles vertellen en u adviseren over de beste hypotheekvorm in uw situatie! Het is van belang dat u zelf een goede afweging maakt van de voor- en nadelen van de verschillende hypotheekvormen.

Of u voldoende geld kunt lenen om uw huurwoning te kopen, is onder andere afhankelijk van de hoogte van uw inkomen en de waarde van de woning. De geldverstrekker stelt op basis van deze gegevens de hoogte van de lening vast. In veel gevallen is het mogelijk de volledige koopsom en bijkomende kosten te financieren. Soms is het zelfs mogelijk om een eventuele (beperkte) persoonlijke lening in de hypotheek mee te financieren.

Starterslening
De Starterslening is bedoeld om het verschil te overbruggen tussen de kosten van de aankoop van de woning en de maximaal mogelijke lening voor de koper. Het is een aanvullende lening op de hypotheek. De Starterslening wordt verstrekt voor maximaal 30 jaar en is, in ieder geval, de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Na drie jaar wordt, op basis van uw dan geldende persoonlijke situatie, bekeken of er rente en aflossing over de Starterslening betaald kan worden. Indien dit het geval is, wordt de starterslening aangepast aan uw nieuwe, persoonlijke situatie. Voor de Starterslening wordt een tweede hypotheek gevestigd op de woning. De Starterslening is in steeds meer gemeenten mogelijk, waaronder in Arnhem en Renkum. Iedere gemeente stelt zelf de voorwaarden vast om in aanmerking te komen. De aanvrager moet echter altijd een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie.

Bent u starter? Vraagt u dan bij uw gemeente of deze u een starterslening kan aanbieden. Voor meer informatie over de starterslening vindt u het webadres van de starterslening achterin deze brochure.

Nationale Hypotheekgarantie
Bij Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt het risico dat u om de een of andere reden geen rente of aflossing aan de financier kunt betalen, afgedekt door een borgstelling van de overheid. In ruil voor deze borgstelling is de financier eerder bereid om een lening te geven voor de financiering van de woning. Als u in aanmerking komt voor NHG, kunt u zeker de gehele koopsom van de woning met alle bijkomende kosten lenen. Aan de aanvraag voor NHG zijn overigens wel kosten verbonden!

Belastingaftrek
In Nederland mogen eigenaren van een woning de rente die zij voor de hypothecaire lening betalen vrijwel volledig aftrekken van de inkomstenbelasting. Ook zijn sommige (eenmalige) aankoopkosten fiscaal aftrekbaar. Voor meer informatie: www.belastingdienst.nl. Ook kan uw hypotheekadviseur dit voor u toelichten.

Koopsubsidie
Met koopsubsidie wil de overheid het eigen woningbezit bevorderen. De regels voor koopsubsidie zijn vastgelegd in de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW). Wanneer een aanvrager voldoet aan de voorwaarden, kan hij een subsidie in de vorm van een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten ontvangen. Het budget voor koopsubsidie is beperkt. Is het budget op, dan worden geen aanvragen meer in behandeling genomen. SenterNovem is verantwoordelijk voor de uitvoering van de koopsubsidie. Bij SenterNovem kunt u terecht voor informatie en het aanvraagformulier koopsubsidie. Het adres vindt u achter in deze brochure.

Aantrekkelijk aanbod
U bent vrij om een hypotheek af te sluiten via welke tussenpersoon en bij welke financier u maar wilt. Vivare heeft echter afspraken gemaakt met een financier voor een zeer gunstig hypotheekarrangement. Koop wordt daarmee voor huurders van Vivare extra aantrekkelijk. Dit arrangement geldt alleen voor huurders van Vivare. Het aanbod geldt ook voor andere huurders van een woningcorporatie die een huurwoning onder de aftoppingsgrens achterlaten. Voor meer informatie kunt u bij ABC Makelaars terecht.

Rekenmodules op website
Op de website van Vivare vindt u rekenmodules waarmee u kunt berekenen wat uw maximale hypotheekmogelijkheid is en welke maandlasten daarbij horen. Ook kunt u op de website het verschil in woonlasten bij koop en bij huur berekenen. Zo ziet u in hoeverre uw maandelijkse lasten veranderen door de aankoop van een huurwoning.

Kosten voor kopers
Wonen kost geld, of u nu huurt of koopt. Voor welke kosten komt u te staan als u koopt?
Naast de eenmalige kosten voor de aankoop en financiering van de woning, bestaan er ook maandelijks of jaarlijks terugkerende kosten. We zetten ze hieronder voor u op een rijtje::

Eenmalige kosten aankoop

• overdrachtsbelasting*
• notariskosten voor de eigendomsakte*
• kadastraal recht voor de eigendomsakte*

* Deze kosten betaalt Vivare voorhuurders van Vivare en voor mensen die een huurwoning onder de bovenste aftoppingsgrens achterlaten van een ander woningcorporatie.
Eenmalige kosten hypotheek

• notariskosten voor de hypotheekakte**
• afsluitprovisie hypotheek**
• kadastraal recht hypotheekakte**
• kosten Nationale Hypotheek Garantie**

** Deze kosten zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Kosten die betrekking hebben op de financiering van de woning betaalt u zelf. De bedragen mag u echter op de inkomstenbelasting in mindering brengen. Dit levert een financieel voordeel op. Uw hypotheekadviseur en de notaris kunnen u precies vertellen hoe u dit op de aangifte voor de inkomstenbelasting kunt aangeven. Ook kunt u de belastingtelefoon bellen voor advies hierover bij uw aangifte.

Periodieke kosten

• opstalverzekering
• kosten voor het onderhoud van de woning
• onroerende zaakbelasting op basis van de WOZ
• waterschapslasten
• eigenwoningforfait (via de inkomstenbelasting)

waarvan kosten verband houdend met hypotheek

• overlijdensrisicoverzekering (afhankelijk van hypotheekvorm)
• rentedeel van de hypotheek (aftrekbaar van de inkomstenbelasting)
• aflossingsdeel van de hypotheek (niet aftrekbaar)

Voor- en nadelen van kopen en huren
Bij het kopen van een woning gaat u niet over één nacht ijs. Zowel kopen als huren heeft voor- en nadelen. Op de website van Vivare kunt u het verschil in woonlasten bij koop en huur berekenen. Maar het gaat om meer dan woonlasten alleen. We zetten de voor- en nadelen graag voor u op een rij.

Kopen
Voordelen

• een aantrekkelijk koopaanbod
• u kunt uw woonlasten voor een langere periode gelijk houden
• u heeft grote zekerheid over de hoogte van de te betalen woonlasten, ook in de toekomst.
• u vormt een eigen kapitaal door steeds een beetje van de hypotheek af te lossen en door eventuele waardestijging van de woning
• u heeft in veel gevallen een belastingvoordeel

Nadelen

• extra verzekeringen, zoals opstalverzekering
• u betaalt aan de gemeente onroerende zaakbelasting
• het onderhoud is voor uw eigen rekening

Huren
Voordelen

• het (buiten)onderhoud is voor rekening van Vivare
• de kosten voor opstalverzekering zijn voor Vivare
• u heeft zekerheid over een vaste opzegtermijn als u uw woning wilt verlaten

Nadelen

• jaarlijks stijgende huurprijzen
• u kunt uw woning niet ingrijpend laten verbouwen
• geen belastingvoordeel
• geen kapitaalvorming

De notaris
Nadat zowel u als Vivare de koopovereenkomst hebben ondertekend, wordt het contract naar de notaris gestuurd. De notaris zorgt ervoor dat alles op juridisch gebied goed wordt geregeld. Dat is een taak die wettelijk aan de notaris is toebedeeld. Deze stelt de eigendomsakte en de hypotheekakte op. Wanneer de notaris naast de koopovereenkomst de hypotheekstukken binnen heeft, maakt hij met u een afspraak om de eigendomsakte en de hypotheekakte te tekenen. Vanaf dat moment bent u eigenaar van de woning. Bij de notaris vindt de eigendomsoverdracht, de betaling en de afrekening plaats. U hoeft hiervoor geen geld mee te nemen; dit loopt allemaal via de hypotheek.

Welke notaris?
Vivare heeft met twee notariskantoren afspraken gemaakt voor de begeleiding van het verkooptraject. Dit houdt in dat er een voordelig tarief is overeengekomen voor het maken en passeren van de benodigde aktes. Voor verkopen die vanuit Vivare Renkum plaatsvinden is dit notariskantoor Smit Moormann uit Wageningen. Voor verkopen vanuit de andere vestigingen van Vivare is dit Dirkzwager Notarissen uit Arnhem. Achter in de brochure vindt u de adressen.

Belangstelling?
Heeft u belangstelling voor het kopen van een woning. Op de website van Vivare vindt u een actueel overzicht van de woningen die te koop zijn. Per woning kunt u vrijblijvend reageren. Op de site kunt u ook uw belangstelling om een huurwoning te kopen kenbaar maken. Daarbij kunt u aangeven naar wat voor een soort woning in welke plaats(en) u op zoek bent. De makelaar doet u, op basis van uw zoekprofiel op onze site, een concreet aanbod als dat er is. U kunt uw zoekprofiel op de site ook wijzigen of verwijderen. U kunt uw belangstelling daarnaast kenbaar maken bij ABC Makelaars.

Meer informatie
Vivare heeft enkele organisaties ingeschakeld om het verkoopproces te begeleiden. Voor vragen die van belang zijn voor uw beslissing over de aankoop van de woning, kunt u bij hen terecht.

Makelaar
ABC Makelaars
Contactpersoon: Nella van Ast
Sonsbeekweg 12
6814 BA Arnhem
Telefoon : (026) 352 32 32
Fax: (026) 352 32 33
Email: n.vanast@abcmakelaars.nl
www.abcmakelaars.nl

Hypotheek
De Hypotheekshop Arnhem-Noord
Contactpersoon: Dick van der Lee
Apeldoornseweg 61
6814 BJ  Arnhem
Telefoon: (026) 3523300
Fax: (026) 3523309

Notarissen
Dirkzwager
Velperweg 1
Postbus 111
6800 AC Arnhem
Telefoon: (026) 365 55 55
Fax: (026) 365 55 00
algemeen@dirkzwager.nl
www.dirkzwager.nl

Smit & Moormann
Generaal Foulkesweg 11
Postbus 24
6700 AA Wageningen
Telefoon: (0317) 42 53 33
Fax: (0317) 42 07 66
notaris@smitmoormann.nl
www.smitmoormann.nl

Belastingdienst
www.belastingdienst.nl

Belastingtelefoon
Telefoon: 0800 0543
Nationale Hypotheekgarantie (NHG)
www.nhg.nl

Starterslening (Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten)
www.svn.nl

Vivare, kiezen voor samen wonen

Vestiging Arnhem
Bezoekadres: Velperbuitensingel 8, Arnhem
Postadres: Postbus 5270, 6802 EG Arnhem
T: (026) 355 02 00
F: (026) 355 02 99
E: arnhem@vivare.nl

Vestiging Duiven
Bezoekadres: Visserlaan 1
Postadres: Postbus 5399, 6802 EJ Arnhem
T: (0316) 25 14 01
F: (0316) 25 14 06
E: duiven@vivare.nl

Vestiging Elst
Bezoekadres: Europaplein 14, Elst
Postadres: Postbus 5378, 6802 EJ Arnhem
T: (0481) 36 75 50
F: (0481) 37 19 07
E: elst@vivare.nl

Vestiging Renkum
Bezoekadres: Europalaan 86
Postadres: Postbus 5400, 6802 EK Arnhem
T: (0317) 36 36 36
F: (0317) 31 21 31
E: renkum@vivare.nl

Vestiging Velp
Bezoekadres: Waterstraat 11, Velp
Postbus 5405, 6802 EK Arnhem
T: (026) 384 91 11
F: (026) 364 96 58
E: velp@vivare.nl

www.vivare.nl
ma. t/m vrij. van 8.30-17 uur geopend.