De afgelopen week is in de media veel gezegd en geschreven over de financiële problemen bij Vestia. Die problemen zijn veroorzaakt doordat Vestia voor een hoog bedrag aan zogenaamde financiële derivaten heeft gekocht (voor bijna 10 miljard euro) en de alsmaar dalende langetermijn rentestand. In de corporatiesector wordt volop gewerkt met derivaten. Deze instrumenten helpen corporaties ongewenste schommelingen in de kapitaalmarktrente en de kasstromen te beheersen. Ze worden wereldwijd door allerlei bedrijven gebruikt en zijn algemeen aanvaard als zinvol.
Hoe werkt een derivaat?
De werking van een derivaat kan worden uitgelegd met het voorbeeld van een appelteler. In februari sluit hij een contract af met een fruithandelaar voor zijn hele oogst. Op dat moment zit er zelfs nog geen bloesem aan de boom. De appelteler weet dus niet of het een goede of een slechte oogst wordt. Als de teler een topoogst krijgt, zal de overeengekomen prijs voor de oogst veel lager zijn dan werkelijke waarde. Maar mislukt de oogst, dan is de overeengekomen prijs aanzienlijk hoger dan de werkelijke waarde. De appelteler doet dit omdat hij niet houdt van onzekerheden. Het contract voorkomt grote financiële tegenvallers. De fruithandelaar op zijn beurt schat in dat hij een goede oogst krijgt voor een prijs die ruim onder de veilingprijs ligt ten tijde van de daadwerkelijke oogst. Hij calculeert tegenvallers in.
Swap
De derivaten waar het bij de corporaties om gaat zijn de zogenaamde swap’s. Dit zijn afspraken (contracten) met banken waarin de rente op nog aan te trekken leningen wordt vastgelegd. Dat is interessant als de verwachting is dat de rente gaat stijgen, en je tegen de huidige 'lage' rentestand alvast afspraken maakt (leningen afsluit voor investeringen in de toekomst). Voor woningcorporaties vormen de rentelasten, met zo’n 30 procent, namelijk de belangrijkste kostenpost.
Corporaties sluiten daarom vaak swaps af. Swaps zijn verhandelbaar. Dus als de rente verder daalt dan wordt de marktwaarde van de swap negatief. Dit heeft als gevolg dat niemand ze wil hebben, want je kunt dan voordeliger nieuwe afspraken maken met een lagere rente. Maar als de rente stijgt dan wordt de marktwaarde van de swap positief: iedereen wil ze dan wel hebben. Hoe groter het verschil in rente, hoe hoger of lager de waarde.
In veel contracten is afgesproken dat deze positieve of negatieve waarde verrekend wordt via het storten van een borg. De bank die heeft bemiddeld bij de transactie eist in dit geval dat het bedrag van de borg via zogenoemde 'margin calls' (tussentijds stortingen) wordt voldaan. Zo voorkomen ze dat als een betalende partij failliet gaat, zij met de 'dure' onverkoopbare swap blijven zitten.
Vivare en derivaten
Vivare heeft ook van deze renteswaps. De onderliggende nominale waarde van is € 210 miljoen. Van de swaps met een waarde van € 105 miljoen heeft Vivare afgesproken dat tussentijdse schommelingen in de rentestand worden verrekend, maar dat nooit meer dan € 35 miljoen hoeft te worden bijgestort. De totale marktwaarde van deze swaps is op dit moment € 40 miljoen negatief. Dus het afgesproken plafond scheelt ons op dit moment € 5 miljoen bijstorten.
Maandelijks vindt een verrekening plaats, afhankelijk van de rentestand. Als de swaps een negatieve waarde hebben, moeten we bijstorten (met een max van 35 miljoen). Als de waarde weer stijgt, krijgt Vivare geld terug. Vivare is financieel gezond en heeft structureel een buffer gereserveerd van € 35 miljoen om de bijstortingen te kunnen betalen.